Infiltrazioni nel box sotto il cortile o il terrazzo: cause e rimedi

Macchie sul soffitto del box, gocciolamenti dopo la pioggia, efflorescenze bianche sulle pareti: quando l'acqua entra in un garage interrato o in un box sotto il cortile o il terrazzo condominiale, la tentazione è ritinteggiare. Ma finché non si trova da dove entra l'acqua, il problema torna.

Da dove arriva l'acqua

Quando sopra il box c'è un cortile, un giardino pensile o un terrazzo, il solaio di copertura è protetto da un sistema impermeabile che, col tempo, può cedere. I punti deboli sono quasi sempre gli stessi: la membrana invecchiata o danneggiata, i giunti di dilatazione, i raccordi con i muri perimetrali, i pozzetti e gli scarichi che non smaltiscono bene l'acqua. Nei seminterrati può contare anche l'umidità che risale dalle murature controterra: per distinguere i casi leggi la guida su umidità di risalita in cantine e seminterrati.

Come si individua il punto di ingresso

Si parte dal sopralluogo: si osserva dove compaiono le macchie, se l'acqua arriva solo dopo la pioggia o anche in altri momenti, e cosa c'è sopra quel punto. Poi si verificano pozzetti, pendenze e giunti, ed eventualmente si fanno prove di tenuta mirate. Intervenire solo sul soffitto senza questa diagnosi significa trattare il sintomo.

Quali interventi si usano

L'intervento dipende dalla causa. Se l'impermeabilizzazione sopra il solaio è deteriorata, può essere necessario rimuovere la pavimentazione o lo strato di terreno, rifare il sistema impermeabile con i relativi raccordi e ripristinare la finitura. Se il problema è localizzato (un giunto, un pozzetto, un raccordo) si può intervenire in modo più mirato. Dopo la messa in sicurezza dall'alto si trattano le superfici interne: ripristino di intonaco, tinta e, se serve, interventi sul calcestruzzo.

Per le soluzioni sulle superfici scoperte leggi anche la guida sull'impermeabilizzazione del terrazzo e quella sui pozzetti otturati.

Chi paga e chi decide

La ripartizione delle spese dipende dal titolo di proprietà, dal regolamento condominiale e dalla natura della copertura. Il Codice civile prevede criteri per i solai tra piani sovrapposti (art. 1125) e per i lastrici solari a uso esclusivo (art. 1126). Nel caso concreto conviene che l'amministratore, o un professionista, valuti il titolo prima di portare il preventivo in assemblea: la guida sui lavori straordinari dal preventivo all'assemblea spiega come procedere.

Cosa chiedere nel preventivo

• La causa individuata e come è stata verificata, non solo l'intervento proposto.
• Voci distinte: rimozione della finitura superiore, impermeabilizzazione, raccordi e pozzetti, ripristino, smaltimento.
• Materiali e sistema impermeabile indicati con scheda tecnica.
• Garanzie scritte sui lavori e modalità di pagamento per stati di avanzamento.

Perché non rimandare

L'acqua che passa ripetutamente nel solaio può degradare il calcestruzzo e arrivare ai ferri di armatura, con interventi più estesi in seguito. Intervenire ai primi segnali, con una diagnosi corretta, limita il danno.

Domande frequenti

Fonti: Codice civile, artt. 1125 e 1126, ed esperienza diretta di Edil Legend SRL nei lavori condominiali a Fano e Pesaro. Per un caso concreto la ripartizione delle spese va verificata con l'amministratore o un professionista.